В 2025 году законодательное регулирование сфер недвижимости и ЖКХ существенно изменится.
От Маткапитала до голосования через Госуслуги
Маткапитал нельзя будет использовать на приобретение объектов ИЖС без подтверждения их пригодности для жилья, неиспользуемые земельные участки будут отбирать, а не зарегистрированные объекты недвижимости запретят эксплуатировать, застройщиков ИЖС обяжут депонировать денежные средства от сделок на ЭСКРОУ-счётах, вырастет размер НДФЛ, госпошлин и тарифов ЖКХ, земельные участки можно будет оформить в режиме онлайн без кадастровых инженеров, а жильцы МКД теперь смогут голосовать через госуслуги. В некоторых регионах застройщикам запретят строить дома площадью менее 28 кв.м., поднимут коэффициенты на региональные налоги, а также будут взыскивать долги по ЖКХ без суда. И это ещё не все изменения и сюрпризы законодательства, которые нас ждут в этом году.
Теперь продавать общую недвижимость можно без согласия бывшего супруга
Теперь с нового года бывший супруг после развода сможет продать общую недвижимость без согласия второго супруга. Верховный суд подтвердил, что нотариальное согласие на продажу от супруга требуется только в браке, а вот после его расторжения получать согласие второго супруга не нужно. Поэтому если после развода не разделить совместно нажитое имущество в нотариальном или судебном порядке, то остаться можно и без недвижимости, и без денег. После продажи совместно нажитого имущества второму супругу суд сможет присудить только компенсацию за утраченную долю, которую второй супруг может выплачивать долгие годы или вообще списать долг через процедуру банкротства.
Заниженная стоимость недвижимости: новые угрозы для продавцов
В 2025 году налоговые органы будут активно выявлять сделки с недвижимостью с заниженной ценой в договоре купли-продажи и доначислять налоги и штрафы. Махинации с занижением стоимости инспекторы будут выявлять не выходя из кабинета, по следующей схеме. Имея доступ к документам из Росреестра и договорам с ипотекой, инспекторы будут запрашивает в банках кредитное досье, при необходимости восстанавливать цепочку перечислений и без труда доначислять НДФЛ по новой дифференцированной шкале, а также штраф в размере 40% от суммы неуплаченных налогов.
Налоговые проверки: что нужно знать владельцам недвижимости и ИП
В 2025 году всем гражданам необходимо помнить, что тренд на выявление налогооблагаемых доходов граждан и активную блокировку счетов «по 115-ФЗ» сохранится ещё очень долго, ввиду чего уходить от уплаты налогов будет все сложнее. Так например, в 2025 году не платить налоги от сдачи квартир в посуточную аренду получится не у всех. В конце 2024 года активно начались и в 2025 году продолжатся налоговые проверки в первую очередь в отношении индивидуальных предпринимателей с «нулевыми доходами», несколькими объектами недвижимости в собственности и миллионными движениями по банковским счетам. При этом в случае возбуждения уголовного дела за неуплату налогов, при расчёте размера причинённого государству ущерба в виде недоплаченных налогов, может быть взят период превышающий три года, в связи с чем доначисленные налоги и пени могут превысить десятки миллионов.
Налоговые проверки для «малоимущих»
Также в 2025 году внимание налоговых органов всё чаще будут привлекать «малоимущие» граждане, приобретающие дорогостоящую недвижимость. При этом объяснения о том, что несколько десятков миллионов рублей были ими получены по наследству от покойной бабушки вместе с ее любим матрасом, на налоговых инспекторов действия не возымеют. Негласный лозунг налоговой в ближайшие несколько лет будет звучать так: «Всё полученное (перечисленное) — налогооблагаемый доход, пока документально не подтверждено иное».
Новые тарифы на регистрацию недвижимости
Уже в начале января при регистрации прав на недвижимость граждане столкнулись с увеличением госпошлины в несколько раз. Так при совершении регистрационных действий с недвижимостью физические лица вместо 2000 рублей, теперь будут платить 4000 рублей, а если стоимость объекта составит более 20 млн.рублей, то платить придётся значительно больше. Но вместе с тем при оплате увеличившейся госпошлины в двойном размере, появилась возможность зарегистрировать переход прав собственности или поставить недвижимость на кадастровый учет всего за один рабочий день. Выписки об объектах недвижимости также станут дороже, в зависимости от типа выписки и объема отражаемой в ней информации стоимость документа для физических лиц в бумажном виде составит от 460 рублей до 1740 рублей, а в электронном виде с 290 рублей до 700 рублей. При этом возможность получить бесплатно выписку с помощью Госуслуг по собственной недвижимости по прежнему сохранится.
Безопасность сделок с недвижимостью
ЕГРН теперь будет содержать сведения о правах третьих лиц на жилую недвижимости. Это позволит покупателям избежать неприятного сюрприза в виде приобретения вместе с недвижимостью жильцов, которых невозможно будет выселить и выписать из жилого помещения даже через суд. Сведения в ЕГРН теперь будут включать данные об арендаторах, лицах отказавшихся от приватизации, недееспособных, несовершеннолетних состоящих под опекой, а также иных лицах, которые имеют законные права на объект.
Дарение недвижимости под контролем: Нотариус становится обязательным с 2025 года
С этого года подарить жильё уже так просто не получится. С 13 января 2025 года все сделки дарения недвижимости оформляются только через нотариуса. Внесённые изменения законодательство мотивировало тем, что нотариальное оформление сделок дарения должно защитить права социально незащищенных слоев населения. Защита таких прав для граждан путём заключения договоров дарения у нотариуса обойдётся в среднем в 30000 рублей. Раньше оформить сделку дарения можно было бесплатно, заключив договор в простой письменной форме и оплатив только госпошлину за регистрацию права в размере 2000 рублей.
Новые правила «дачной амнистии»
«Дачную амнистию» продлили до конца марта 2031 года и расширили перечень объектов, права на которые можно будет зарегистрировать в упрощенном порядке. С начала года в рамках «дачной амнистии» появилась возможность регистрации вспомогательных объектов (бани, сараи, летние кухни и другие хозяйственные постройки), возведенных до 1 января 2013 года и расположенных на земельных участках, находящихся в собственности граждан, также двухквартирных домов. При этом россиянам после регистрации хозпостроек и иных капитальных строений придется платить налог на них в размере 0,1-0,3% от их кадастровой стоимости – кроме случаев, когда такой объект является единственным на участке и занимает площадь не более 50 кв.м. Если у вас есть незарегистрированные объекты капитального строительства, включая жилые и садовые дома, то успейте поставить их на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности до 1 марта 2025 года. После этой даты их эксплуатация будет запрещена, а Росреестр будет штрафовать граждан за отсутствие государственной регистрации.
Законопроект о пенях за ЖКХ и его возможные последствия
Пени за неуплату ЖКХ с 1 января начали начислять в повышенном размере по действующей ставке рефинансирования, которая на данный момент составляет 21%. Существенное повышение пеней в сфере ЖКХ несколько шокировало граждан, ведь в настоящее время по нормам закона за 120 дней просрочки уплаты коммунальных платежей на сумму 10000 рублей, гражданам придётся уплатить пени в размере 900 рублей, то есть практически 10% от суммы задолженности. Но в связи с внесением на рассмотрение законопроекта N 797061-8 у граждан появилась надежда, что при расчете пеней за неуплату ЖКУ будет сохранена ставка на прежнем уровне в размере 9,5%. Если законопроект будет одобрен, то пониженная ключевая ставка при расчёте пеней за неуплату ЖКХ будет применяться и за прошлый период начиная с 01.01.2025 года.
Продление моратория на взыскание неустоек
Мораторий на взыскание неустоек с застройщика за несвоевременную сдачу жилья по ДДУ продлили до 30 июня 2025 года, но только в отношении тех девелоперов, которые строят дома выше 30 этажей. Если вы приобрели жильё в доме, который не относится к уникальному объекту строительства, то на ваши требования о взыскании неустойки с застройщика мораторий распространяться не будет. Напомню, что с сентября 2024 года размер неустойки за несвоевременную сдачу жилья по ДДУ и штраф за неудовлетворение требований дольщика застройщиком во внесудебном порядке был существенно снижен. Также с 1 января по 30 июня 2025 года с застройщиков домов высотой более 100 м нельзя будет взыскать неустойку за несвоевременное устранение недостатков в новостройке (если жилье купили для личных нужд), а также штраф от суммы, присужденной за нарушение срока исправления дефектов.
Автор: Татьяна Ерешко
Юрист по судебным спорам
